Cabinet indépendant · 15+ ans d'expertise

Pilotez votre patrimoine immobilier et votre fiscalité depuis une seule plateforme.

Automatisation comptable, optimisation fiscale LMNP/SCI, suivi locatif et reporting intelligent. Cabinet d'expertise + plateforme SaaS propriétaire CERDIM, doublé d'un accompagnement humain.

Commencer gratuitement Voir la démo
Sans engagement Honoraires transparents Réponse 48 h
Revenu net
4 280 €
+12.4%
Rendement
6.8 %
+0.4 pt
Vacance
2.1 %
−1.2 pt
Cashflow mensuel · 2026
52 340 € cumulés
350+ bailleurs accompagnés · LMNP · SCI · Foncier réel · Multi-propriétaires
LMNPSCI IR/ISFoncier réelMulti-propriétairesDivision d'immeuble
Fonctionnalités

Tout l'immobilier locatif, sous un seul toit

Neuf modules pensés pour gérer, optimiser et anticiper votre patrimoine immobilier. Couvrent l'opérationnel locatif comme la stratégie fiscale.

Gestion locative

Baux, états des lieux, encaissements, IRL automatique, sinistres, préavis. Vous décidez, nous opérons.

Optimisation fiscale LMNP/SCI

Diagnostic régime (micro vs réel, LMNP, SCI IR/IS), liasses 2044/2031/2065, déficit foncier, amortissements.

OCR factures

Reconnaissance automatique des factures travaux, ventilation par catégorie fiscale, alimentation directe de la liasse.

Amortissements composants

Ventilation gros œuvre / second œuvre / mobilier, durées linéaires, prorata mensuel. Conforme PCG.

Export comptable & PDF

Génération des liasses fiscales en PDF, exports comptables FEC, partage direct avec l'expert-comptable.

Alertes fiscales

Échéances 2044, 2031, CFE, IFI. Calendrier fiscal personnalisé selon votre situation patrimoniale.

Simulation d'investissement

Rentabilité brute / nette, cashflow projetté 10 ans, comparaison régimes fiscaux avant acquisition.

Synchronisation bancaire

Import automatique des écritures bancaires, rapprochement loyers/charges, suivi crédit immobilier.

Cashflow & reporting

Tableaux de bord temps réel : trésorerie disponible, rendement, vacance, fiscalité estimée par bien.

Notre méthode

Quatre étapes, aucune précipitation

Une démarche structurée qui sécurise vos décisions patrimoniales. Du diagnostic au suivi annuel.

01

Échange initial

30 min en visio ou présentiel pour comprendre votre situation. Gratuit, sans engagement.

02

Audit patrimonial

Analyse fiscale et patrimoniale complète sur 2 à 4 heures. Devis ferme avant facturation.

03

Recommandations

Note de synthèse chiffrée : économie attendue, alternatives, risques juridiques.

04

Mise en œuvre & suivi

Exécution opérationnelle puis revue annuelle pour ajuster face aux évolutions législatives.

Aperçu du produit

L'application au quotidien

Une interface pensée pour les décisions rapides : KPI temps réel, alertes fiscales, table des biens, activité récente.

C CERDIM
JD

Tableau de bord

Mai 2026 · 12 biens · 14 locataires
Loyers encaissés
4 280 €
+12.4 % vs mois -1
Rendement net
6.8 %
+0.4 pt
Trésorerie
28 540 €
+3 280 €
Vacance
2.1 %
−1.2 pt
Cashflow 12 derniers mois
52 340 € cumulés
Loyers Net
Répartition régimes
LMNP réel45 %
Foncier 204432 %
SCI IR18 %
SCI IS5 %
Mes biens · 12
Adresse Régime Loyer Statut
Studio meublé · Lot A
Grande métropole · 28 m²
 LMNP réel 560 € Loué
Maison T4 · location nue
Périurbain · 110 m²
 Foncier réel 780 € Loué
Studio étudiant · Lot B
Centre-ville · 32 m²
 LMNP réel 480 € Préavis
Appartement T3
Quartier résidentiel · 68 m²
 SCI IR 870 € Vacant
Activité récente
Loyer encaissé · 560 €
Lot A · il y a 2 h
Quittance envoyée
il y a 5 h
Préavis reçu · Lot B
il y a 1 j
Facture OCR · Plomberie 240 €
il y a 2 j
Expertise par régime

Chaque régime, sa stratégie

Six régimes fiscaux traités avec la même rigueur. La bonne option dépend toujours de votre situation personnelle, votre tranche marginale, votre horizon de détention.

2031-SD · 2033

LMNP réel simplifié

Studios étudiants, appartements meublés, résidences de tourisme classées. Amortissement composants linéaire 5-25 ans, déficit reportable indéfiniment.

  • Recettes < 77 700 € : option réel
  • Amortissement composants automatique
  • Surveillance bascule LMP (23 K€)
Économie moyenne observée : 2 800 €/an
2044 · 2044-SPE

Foncier réel (location nue)

Baux d'habitation loi 1989. Travaux d'amélioration et d'entretien déductibles immédiatement. Déficit foncier imputable sur revenu global.

  • Déficit foncier plafond 10 700 €/an
  • Report 10 ans sur revenus fonciers
  • Engagement location 3 ans post-déficit
Économie moyenne observée : 3 240 €/an
2072 · transparence

SCI à l'IR

Société civile familiale ou patrimoniale. Chaque associé déclare sa quote-part sur sa propre 2044. Idéal pour mutualiser sans IS.

  • Plus-value des particuliers (abattement durée)
  • Statuts gouvernance familiale
  • Déficit foncier imputable au prorata
Structuration patrimoine : +15 % en moyenne
2065 · IS 15-25 %

SCI à l'IS

SCI patrimoniale soumise à l'IS. Amortissement du bien possible, taux IS réduit jusqu'à 42 500 €. Adaptée aux patrimoines en accumulation.

  • Amortissement déductible (puissant levier)
  • Taux IS 15 % jusqu'à 42 500 €
  • Plus-value commerciale à la revente
Phase d'accumulation : −40 % d'impôt
Division en lots

Division d'immeuble

Achat d'un immeuble à diviser en plusieurs lots locatifs. Règlement de copropriété, EDD, répartition tantièmes, fiscalité pré-location.

  • Charges communes prorata superficie
  • Phase travaux : pré-location déductible
  • EDD notarié sécurisé
Création nette de valeur : +25 à 40 %
Démembrement

Transmission & démembrement

Donation usufruit/nue-propriété, démembrement temporaire ou viager. Optimisation transmission via abattements (100 K€/parent/enfant/15 ans).

  • Barème usufruit art. 669 CGI
  • Acte notarié sécurisé
  • Anticipation succession
Réduction droits succession : jusqu'à 60 %
Études de cas

Trois dossiers, trois résultats

Chiffres réels (anonymisés) de bailleurs accompagnés ces 24 derniers mois. Avant / après notre intervention.

Cas n°1

Bascule LMNP réel

Studio meublé · grande métropole · loyer 480 €/mois

Avant CERDIM
Régime micro-BIC, abattement forfaitaire 50 %, impôt annuel 3 460 €
Après bascule au réel
Amortissement composants + intérêts + charges réelles, impôt annuel 820 €
Économie annuelle 2 640 €
Cas n°2

Déficit foncier majeur

Maison T4 · rénovation 72 000 € · TMI 41 %

Avant CERDIM
Travaux étalés sur 3 ans, déductibilité partielle perdue, gain fiscal estimé 14 200 €
Stratégie déficit foncier
Travaux concentrés sur 1 exercice, imputation 10 700 € + report 10 ans, gain fiscal 29 520 €
Gain optimisation + 15 320 €
Cas n°3

Création SCI familiale

Immeuble 4 lots · 3 enfants · transmission patrimoine

Avant CERDIM
Détention en direct, transmission soumise aux droits classiques, coût successoral estimé 128 000 €
Après SCI + donation parts
Démembrement nue-propriété aux enfants, abattements 3×100 K€, coût successoral 42 800 €
Économie transmission 85 200 €
Veille fiscale

Actualités fiscales 2026

Les évolutions législatives à connaître pour piloter sereinement votre patrimoine immobilier cette année.

Loi Climat Mise à jour 2026

DPE F et G : restrictions renforcées

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Les classés F seront concernés au 1er janvier 2028. Anticiper les travaux d'isolation est devenu une priorité fiscale ET réglementaire.

Échéance 2028 Aide MaPrimeRénov' déductible
LF 2026 Adopté

Plafonds micro-BIC location meublée

Le seuil micro-BIC location meublée classique reste à 77 700 € de recettes. Pour les meublés de tourisme NON classés, le seuil est abaissé à 15 000 € avec abattement réduit à 30 %. Bascule au réel à étudier au cas par cas.

Tourisme non classé : 15 K€ Meublé classique : 77,7 K€
IFI Seuil 1,3 M€

IFI : nouvelles règles de valorisation

Pour les contribuables au-dessus de 1,3 M€ d'actif immobilier net, la valorisation des biens loués peut bénéficier d'un abattement de 30 %. La détention via SCI nécessite une analyse spécifique pour ne pas pénaliser l'IFI.

Abattement bien loué 30 % Simulation incluse
Pinel Fin 31/12/2024

Fin du Pinel : quelles alternatives ?

Le dispositif Pinel n'est plus reconductible depuis 2025. Pour le bailleur investisseur, alternatives à étudier : LMNP réel, déficit foncier, démembrement temporaire. Reste à arbitrer selon votre TMI et votre horizon.

Audit de transition gratuit 4 alternatives chiffrées
Ressources gratuites

Téléchargez nos guides experts

Quatre ressources clés pour mieux comprendre les régimes fiscaux et préparer votre prochaine déclaration. Conçues par nos experts, mises à jour annuellement.

Guide LMNP 2026

36 pages · Réel vs micro-BIC, amortissements composants, bascule LMP.

Télécharger gratuitement →

Calendrier fiscal 2026

Toutes les échéances de l'année : 2044, 2031, 2065, 2072, CFE, IFI, CVAE.

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Simulateur rentabilité

Excel avec ratios automatisés : brut, net, cashflow, TRI projeté 10 ans.

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Checklist SCI familiale

22 points à valider avant la création : statuts, capital, IR/IS, gouvernance.

Télécharger gratuitement →
Témoignages

Ils nous ont confié leur patrimoine

★★★★★

« Avant CERDIM, je faisais ma fiscalité tout seul et je perdais probablement des milliers d'euros par an. Le diagnostic m'a ouvert les yeux sur le passage au réel et l'amortissement de mon studio LMNP. »

B1
Bailleur particulier
4 logements meublés · Région
★★★★★

« Nous avons monté une SCI familiale avec leur accompagnement. Tout a été fait dans l'ordre : statuts, capital, choix IR/IS, comptabilité. Sérieux et pédagogique. »

B2
Investisseur particulier
SCI familiale 3 associés
★★★★★

« Excellent suivi sur la rénovation d'un immeuble divisé en 4 appartements. Les conseils sur la ventilation des charges et le déficit foncier ont changé la donne. »

B3
Promoteur particulier
Immeuble divisé · 4 lots
Design system

Composants premium réutilisables

Badges, toggles, progress, tabs, inputs, modal — tout est cohérent avec le design system CERDIM.

Badges & tags fiscaux
LMNP réel Foncier 2044 SCI IR Micro-foncier SCI IS
Loué Préavis Vacant
Toggles
Progression dossier
Audit fiscal100 %
Préparation liasse 204478 %
Amortissements LMNP42 %
Plan transmission12 %
Tabs interactives
Régime LMNP réel. Recettes < 23 000 €/an. Amortissements composants linéaires sur 5 à 25 ans (mobilier, second œuvre, gros œuvre). Liasse 2031-SD + 2033 A/B/C/D. Économie moyenne observée : 2 800 €/an vs micro-BIC.
Inputs & modal
Tarifs

Honoraires transparents, aucun engagement

Trois formules selon vos besoins. Devis ferme avant intervention, pas de surprise, pas de rétrocommission produit.

Diagnostic ponctuel
Idéal pour un audit unique
490 € HT
  • Audit fiscal et patrimonial complet
  • Note de recommandations chiffrée
  • Comparaison régimes fiscaux
  • 1 visio de restitution (1 h)
Choisir ce plan
Recommandé
Accompagnement annuel
Suivi continu sur 12 mois
1 200 € HT/an
  • Tout le diagnostic ponctuel inclus
  • Déclarations fiscales annuelles
  • Hotline & questions illimitées
  • Accès plateforme LOCAFIS inclus
  • Alertes & arbitrages en continu
Démarrer maintenant
Gestion complète
Gestion locative déléguée 360°
5 — 7 % HT/loyer
  • Gestion locative complète
  • Tout l'accompagnement annuel inclus
  • Sélection locataires & baux
  • États des lieux & sinistres
  • Honoraires déductibles fiscalement
Discuter ce plan
Questions fréquentes

Ce que vous nous demandez souvent

À partir de combien de biens faut-il un cabinet comme CERDIM ? +
Dès le premier bien. Beaucoup de bailleurs perdent de l'argent dès leur premier investissement par méconnaissance des leviers fiscaux. Notre diagnostic à 490 € HT identifie souvent plusieurs milliers d'euros d'économie sur 5 ans.
Quelle différence avec un expert-comptable classique ? +
Un expert-comptable est essentiel pour produire les liasses. Notre rôle est complémentaire : stratégie patrimoniale, opérationnel locatif et conseil dans la durée. Nous travaillons en bonne intelligence avec votre EC.
Vous intervenez partout en France ? +
Oui. Le numérique nous permet de travailler avec des bailleurs de toute la France métropolitaine. Pour les dossiers complexes (audit d'immeubles), un déplacement physique reste possible sur devis.
Vos honoraires sont-ils déductibles fiscalement ? +
Oui, dans la majorité des cas. Les honoraires de conseil et de gestion locative sont déductibles de vos revenus fonciers (régime réel) ou de vos recettes BIC (LMNP réel). L'État finance donc partiellement votre accompagnement via votre tranche marginale.
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